Umowa systemowa

Umowa pośrednictwa systemowa (ekskluzywna)

= sprzedaż Twojej nieruchomości przy najwyższej cenie, w najkrótszym czasie!

Umowa pośrednictwa systemowa (ekskluzywna) jest gwarancją najwyższego standardu obsługi Klienta, staranności o sprzedaż / wynajem jego nieruchomości oraz przynosi ona największą korzyść Właścicielowi nieruchomości. Zawarcie umowy systemowej umożliwia reklamowanie sprzedaży lub wynajmu Twojej nieruchomości jako oferty bezpośredniej „Prowizja 0% – wynagrodzenie Pośrednika pokrywa Sprzedający”, przy których Kupujący nie płaci prowizji – prowizję pokrywa w całości Sprzedający. Badania statystyczne przeprowadzone przez naszą agencję, co również potwierdzają niezależne instytucje rynku nieruchomości (m.in. Polska Federacja Rynku Nieruchomości i jej patronacki portal nieruchomościowy Fagora.pl), wykazują, że ta forma sprzedaży przynosi Właścicielom nieruchomości najlepszy efekt w postaci uzyskania najwyższej ceny oraz najkrótszego czasu ekspozycji nieruchomości na rynku w porównaniu z umowami zwykłymi. Umowy systemowe zostały przyjęte z rynku amerykańskiego (zwane umowami bezpośrednimi), ich istotą jest podpisywanie umowy pośrednictwa jedynie ze stroną Sprzedającą, Kupujący podpisuje tylko przekazanie adresowe.

21 powodów, dla których umowa systemowa jest lepsza dla Klienta niż umowa zwykła

Niniejszy artykuł ma na celu przybliżyć Tobie ideę umowy systemowej i udowodnić, że w ogólnym rozrachunku podpisanie tego rodzaju umowy jest przede wszystkim w Twoim interesie, gdyż umowa systemowa ma znacznie więcej zalet niż wad dla Klienta w konfrontacji z umową pośrednictwa zwykłą. Z drugiej strony artykuł ma na celu zdemaskować ukryte wady umowy zwykłej, o których powie Tobie tylko uczciwy pośrednik. Znajdziesz w tym artykule odpowiedź na być może nurtujące Ciebie pytanie, dlaczego mimo podpisania umowy pośrednictwa zwykłej z kolejnym biurem nieruchomości nadal nie możesz sprzedać lub wynająć Twojej nieruchomości. Nawet, jeżeli podpiszesz taką umowę z naszym biurem – powiemy szczerze – zrobimy dla Ciebie tylko tyle ile musimy zgodnie z umową zwykłą, jednak jest to za mało, aby oferta Twojej nieruchomości trafiła do wszystkich zainteresowanych Klientów. Zakres obowiązków pośrednika przy umowie zwykłej oraz przy umowie systemowej różni się diametralnie, gdyż umowa zwykła, przy której pośrednik konkuruje z innymi pośrednikami nastawiona jest na minimalizację kosztów jego pracy, a umowa systemowa, przy której pośrednik współpracuje z innymi pośrednikami, ukierunkowana jest na dotarcie z ofertą do jak największej liczby wyselekcjonowanych Klientów, przy wykorzystaniu wszystkich dostępnych narzędzi marketingowych.

Zgodnie z art. 180 ust.3 ustawy o gospodarce nieruchomościami „Zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności.” Szczególną formą współpracy pośrednika i Klienta jest oparta na obustronnym zaufaniu umowa pośrednictwa systemowa (tzw. umowa ekskluzywna). Umowa systemowa oznacza dla pośrednika obowiązek przeprowadzenia kompleksowej reklamy i promocji nieruchomości, z wykorzystaniem celowych narzędzi marketingowych i kanałów informacyjnych. Szeroki zakres działań marketingowych, wymaga większego (niż w przypadku umów zwykłych) zaangażowania czasu pośrednika oraz poniesienie wielokrotnie wyższych kosztów promocji. W wyniku wszystkich działań marketingowych przeprowadzonych w ramach umowy systemowej zainteresowanie ofertą nieruchomości jest znacznie większe niż w przypadku umowy zwykłej, co zwiększa szansę na finalizację transakcji. Umowa systemowa oznacza dla Klienta zgłaszającego ofertę obowiązek zapłaty pośrednikowi prowizji w każdej sytuacji, jeżeli tylko w trakcie trwania umowy dojdzie do transakcji, a także jeżeli nieruchomość zostanie sprzedana lub wynajęta nawet po terminie obowiązywania umowy, lecz Klientowi, który oglądał nieruchomość w trakcie trwania umowy.

Ustalenie ceny przez zespół pośredników i rzeczoznawców: Rynkowa cena ofertowa Twojej nieruchomości umożliwia jej sprzedaż na maksymalnym, lecz akceptowalnym przez kupującego poziomie. Ryzyko popełnienia błędu przy ustaleniu ceny sprzedaży lub czynszu najmu nieruchomości jest najkosztowniejsza dla Klienta – narażając go na stratę czasu przy zbyt wysokiej cenie albo na stratę finansową przy zbyt niskiej cenie. Mając świadomość ogromnej odpowiedzialności za ustalenie właściwej ceny ofertowej, doradztwo przy umowach systemowych realizuje w naszej firmie zespół co najmniej dwóch specjalistów, a w przypadku nietypowych nieruchomości angażujemy do tej czynności trzech ekspertów naszego zespołu, który tworzą licencjonowani pośrednicy w obrocie nieruchomościami oraz uprawnieni rzeczoznawcy majątkowi. W przypadku umów zwykłych, na ogół nie doradzamy Klientom w zakresie ceny, gdyż oferta już funkcjonuje w innych biurach nieruchomości przy określonej cenie, na którą nie mamy wpływu, nawet jeżeli naszym zdaniem cena nieruchomości powinna być wyższa.
Uzyskanie wyższej ceny za nieruchomość: Praktyka pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, wykazuje, że umowa systemowa daje szansę uzyskania wyższej ceny za Twoją nieruchomość, niż w przypadku zawarcia umów zwykłych z wieloma biurami. Przy umowach zwykłych Klienci często wybór agencji uzależniają od wynegocjowania przez agencją najlepszej ceny, zanim jeszcze obejrzą samą nieruchomość. Z drugiej strony pośrednik, który zawarł umowę pośrednictwa sprzedaży lub wynajmu nieruchomości reprezentuje jej Właściciela, więc powinien dążyć do uzyskania jak najwyższej ceny transakcyjnej. W praktyce zasada ta działa tylko przy umowach systemowych, przy których Pośrednik faktycznie pełni również dla Zamawiającego funkcję doradcy. Przy umowach zwykłych Pośrednik dąży do zawarcia transakcji przy każdej cenie, w przeciwnym razie transakcję może zrealizować inny pośrednik. Kolejnym powodem uzyskiwania wyższej ceny transakcyjnej nieruchomości przy wyborze umowy systemowej jest krótszy czas jej ekspozycji na rynku, który minimalizuje ilość korekt cenowych oferty.
Skuteczność transakcji: Skuteczność działań pośrednika jest konsekwencją jego zaangażowania. Klienci często niesłusznie uważają (co nie jest pozbawione logiki), że szansa na transakcję rośnie proporcjonalnie do liczby zawartych przez nich zwykłych umów pośrednictwa. Zapominając jednak, że zaangażowanie każdego kolejnego pośrednika maleje proporcjonalnie do liczby zawartych przez Klienta umów. Ryzyko przy umowie zwykłej pośrednik może ograniczyć tylko poprzez mniejsze zaangażowanie swojego czasu i środków na reklamę, zmniejszając tym samym szanse na zawarcie transakcji. W efekcie choć oferta „istnieje” w wielu biurach, to żadne nie podejmie ryzyka inwestycji w taką ofertę – inwestycji, która jest niezbędna do realizacji transakcji.
Szybkość transakcji: Ściśle związana ze skutecznością transakcji jest szybkość transakcji, która również wypada na korzyść umów systemowych. Nieruchomość powierzona do sprzedaży lub wynajmu przy zawarciu umowy systemowej traktowana jest przez biuro nieruchomości w sposób priorytetowy i indywidualny, co ma bezpośredni wpływ na szybkość transakcji.
Bezpieczeństwo: Przy umowie systemowej Twoją ofertę prezentujemy naszym Klientom i Klientom innych biur, którzy wcześniej przekazali swoje dane osobowe. Decydując się na współpracę z wieloma biurami nieruchomości albo na samodzielne poszukiwanie Klienta, nie będziesz wiedział, czy osoba oglądająca Twoją nieruchomość jest w ogóle zainteresowana jej kupnem / najmem.
Komfort: Wybierając umowę systemową zawierasz tylko jedną umowę pośrednictwa, powierzasz sprzedaż lub wynajem nieruchomości tylko jednej agencji obrotu nieruchomościami i zostaje Tobie przydzielony jeden opiekun oferty. Oszczędzasz swój cenny czas: tylko raz analizujesz umowę pośrednictwa, masz bardzo dobry argument dla pozostałych biur nieruchomości, które twierdzą, że mają Klienta i naciskają na podpisanie kolejnej umowy zwykłej – odsyłasz ich do nas. W przypadku potrzeby zmiany ceny lub innych warunków oferty – uzgadniasz wszystko z jednym biurem nieruchomości. Umowa systemowa daje Tobie również komfort prezentacji oferty wtedy kiedy Ty masz czas, a nie wtedy kiedy Klient może, co ma miejsce przy umowach zwykłych – Klient może Twoją nieruchomość obejrzeć tylko z nami, w porze odpowiadającej tylko Tobie – wszystko to dodaje ekskluzywności Twojej nieruchomości. Dodatkowo, jeżeli nieruchomość przeznaczona na sprzedaż lub wynajem, nie jest już zamieszkana bardzo praktycznym rozwiązaniem jest przekazanie kluczy od nieruchomości pośrednikowi, z którym podpisana została umowa systemowa – znów oszczędzasz czas na prezentację Twojej nieruchomości.
Zaangażowanie Pośrednika: Pośrednik przy sprzedaży nieruchomości angażuje swój czas i środki nie pobierając wcześniej od Klienta zaliczki, co więcej nie mając gwarancji uzyskania wynagrodzenia za swoją pracę. Przy umowach zwykłych ryzyko pośrednika konkurującego z innymi pośrednikami jest znacznie wyższe niż przy jednej umowie systemowej. Stawiając sprawę jasno, przy umowie zwykłej pośrednik dąży do transakcji przy minimalizacji zaangażowania swojego czasu i pieniędzy, przy umowie systemowej, pośrednik wykazuje pełne zaangażowanie, wykorzystując na promocję nieruchomości określony budżet na reklamę, gdyż wie, że działa w interesie Klienta i własnym, a nie innych pośredników. Umowa systemowa daje więc Klientom gwarancję większej aktywności, szczerego doradztwa oraz pełnego zaangażowania pośrednika.
MLS: Klient podpisujący umowę pośrednictwa systemową jest informowany przez nas, że oferta jego nieruchomości zostanie wprowadzona do Zachodniopomorskiego Systemu Wymiany Ofert (ZSWO), który zrzesza około 80 biur z województwa zachodniopomorskiego, w których pracuje blisko 500 agentów. Podpisując więc umowę systemową tylko z jednym biurem, oferta Twojej nieruchomości będzie widoczna na stronach wielu biur, angażując w jej promocję cały system ZSWO. Pośrednik działający na umowach systemowych traktuje innych pośredników jako partnerów biznesowych, z którymi ma wspólny cel – finalizację transakcji Twojej nieruchomości. Natomiast pośrednik działający na umowach zwykłych widzi w innych pośrednikach swoich konkurentów, nie wykorzystuje siły zespołu i efektu jego synergii.
fagora.pl: Prawo do zamieszczenia oferty na portalu fagora.pl, który jest oficjalnym serwisem Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości prezentującym oferty nieruchomości z całej Polski przysługuje tylko i wyłącznie lokalnym systemom MLS dla umów pośrednictwa zawartych na zasadach wyłączności. Widoczność oferty w regionie, czy w całym kraju jest szczególnie istotna dla nieruchomości, które maja charakter ponadlokalny (nieruchomości biurowe, nieruchomości handlowo-usługowe, nieruchomości przemysłowe, hotele, stacje paliw i inne). Nad ofertą zamieszczoną w serwisie fagora.pl pracują maklerzy z całej Polski, co istotnie zwiększa szansę powodzenia transakcji. Przywilej ten jest zarezerwowany dla systemowych umów pośrednictwa.
Czas trwania umowy: Umowa pośrednictwa systemowa powinna być zawarta na czas oznaczony, uzgodniony pomiędzy Klientem, a pośrednikiem. W praktyce czas potrzebny na wypromowanie oferty zależy od segmentu i stopnia rozwoju rynku, na którym znajduje się nieruchomość i na ogół okres trwania umowy nie przekracza 12 miesięcy. Ograniczony czas na doprowadzenie do transakcji jest dodatkowym czynnikiem motywującym pośrednika do pełnego zaangażowania w sprzedaż lub wynajem nieruchomości.
Lokalizacja: Podstawowym kryterium selekcji ofert przez osobę zainteresowaną kupnem bądź najmem nieruchomości jest lokalizacja, która jest jednocześnie głównym czynnikiem cenotwórczym nieruchomości. Tylko przy umowie systemowej istnieje możliwość dokładnego opisania położenia nieruchomości oraz zaprezentowania zdjęć nieruchomości z zewnątrz i jej atrakcyjnego otoczenia. Baner reklamowy na nieruchomości, dokładny adres w folderze reklamowym, zdjęcia nieruchomości i jej otoczenia – wszystko to sprawia, że Klient oglądający nieruchomość już zaakceptował jej konkretną lokalizację, jest po prostu lepiej wyselekcjonowany od Klientów z umów zwykłych, w przypadku których informacja o adresie pozostaje tajemnicą, często do momentu samej prezentacji.
Reklama wizualna: Oznakowanie samej nieruchomości przez biuro nieruchomości (np. banerem reklamowym, szyldem, tablicą), jeżeli tylko jest to technicznie możliwe, wizualnie celowe i akceptowalne przez samego Właściciela, jest świetną formą reklamy. Przy umowie systemowej reklama wizualna jest standardem, przy umowie zwykłej rzadkością.
Portale nieruchomościowe: Aby oferta Twojej nieruchomości była widoczna w „chmurze internetowej”, konieczne jest jej zaprezentowanie na licznych portalach nieruchomościowych, takich jak: otodom.pl, olx.pl, allegro.pl, gratka.pl, morizon.pl, domy.pl, oferty.net, nportal.pl, domiporta.pl, nieruchomosci-online.pl oraz wielu innych. Zobacz pełną listę portali nieruchomościowych, na których znajdzie się oferta Twojej nieruchomości przy skorzystaniu z umowy systemowej.
Widoczność oferty: Obecność Twojej oferty na wiodących portalach nieruchomościowych, to nie wszystko. Duża konkurencyjność rynku sprawia, że oferty szybko tracą na pozycji, przesuwając się na dalsze strony wyników wyszukiwania, z czasem stając się zupełnie niewidoczne dla zainteresowanych. Przy umowie systemowej budżet na promocję i reklamę jest kilkanaście razy wyższy niż budżet przy umowach zwykłych, co umożliwia ciągły monitoring pozycji Twojej oferty na portalach nieruchomościowych i jej promowanie (oferta premium, oferta top, oferta wyróżniona) oraz cykliczne podbijanie oferty. Wszystkie te działania zwiększają nawet kilkunastokrotnie widoczność oferty, jej oglądalność, a w konsekwencji szansę na realizację transakcji.
Portale społecznościowe: Przy umowach systemowych oferty nieruchomości mogą zostać dodatkowo zamieszczona na portalach społecznościowych, m.in.: Facebook, Google+, Twitter, Pinterest, YouTube, Instagram), które są bardzo dobrym narzędziem marketingu internetowego, uzupełniając branżowe portale nieruchomościowe.
Multimedialna prezentacja: Coraz popularniejsze jest prezentowanie nieruchomości w sposób interaktywny, umożliwiające Klientom „spacer” po nieruchomości, np.: rzuty trójwymiarowe, wirtualna wizyta, czy też film promocyjny prezentujący nieruchomość. Wszystkie te działania zarezerwowane dla umów systemowych, przyczyniają się do przyprowadzania przez biuro na nieruchomość Klientów bardziej zdecydowanych, którzy dokładnie mogli poznać nieruchomość wirtualnie, zanim zobaczą ją realnie.
Prasa branżowa i lokalna: Ogłoszenia Twojej nieruchomości w prasie branżowej i lokalnej (m.in.: Gazeta Wyborcza, Głos Szczeciński, Kurier Szczeciński, Gazeta Kontakt, Moje Miasto) z uwagi na wysokie koszty reklamy jest mało popularne i ogranicza się do umów systemowych oraz tych nieruchomości, dla których reklama prasowa jest celowa.
Marketing indywidualny: Każda nieruchomość jest inna, więc poza kanonem podstawowych działań marketingowych, wymaga indywidualnego podejścia do promocji i reklamy. Przy umowach systemowych stosujemy marketing ukierunkowany na potencjalnych Klientów: kolportaż folderów prezentujących nieruchomość, akcja mailingowa, marketing bezpośredni (skierowanie oferty do konkretnej grupy docelowej), dni Otwartych Drzwi.
Home staging: Nieruchomości kupuje się najpierw „oczami”, a dopiero później za gotówkę, dlatego nieruchomość powinna zostać odpowiednio przygotowana do sprzedaży lub wynajmu, aby mogła wyróżnić się w całej masie dostępnych na rynku ofert. Home staging to trend, który dotarł do nas z rynku amerykańskiego, polegający na poprawieniu wizerunku wnętrza nieruchomości, aby zwrócić uwagę Klienta. Celem home stagingu jest zainteresowanie jak największej liczby oglądających nieruchomość, a przez to przyspieszenie sprzedaży lub wynajmu za możliwie najwyższą cenę. Czasem konieczne są drobne prace modernizacyjne (home lifting) albo po prostu wystarczy nieruchomość kompleksowo posprzątać (home cleaning). Wszystkie te działania home staging / home lifting / home cleaning nie są wliczone w cenę umowy systemowej, jednak tylko jeżeli uznamy w porozumieniu z Klientem, że są one celowe, możemy Tobie pomóc w znalezieniu odpowiedniej firmy.
Aktualność i wiarygodność oferty: Umowa systemowa daje gwarancję Klientom zainteresowanym Twoją nieruchomością, że wszystkie dane są aktualne i wiarygodne. Przy umowach zwykłych dysonans informacyjny powstaje już na samym początku, kiedy każdy makler wprowadza ofertę zniekształcając (często nieświadomie) istotne z punktu Klienta parametry (brak spójności w nazewnictwie dzielnicy, w której położona jest nieruchomość, zaokrąglenie powierzchni, czy nawet różnice cenowe tej samej nieruchomości w kilku biurach nieruchomości, na skutek np. doliczania różnej prowizji do ceny ofertowej). Zniekształcony obraz Twojej nieruchomości wpływa negatywnie na jej odbiór przez potencjalnych kupujących. Wprowadzanie wszelkich zmian przez jednego opiekuna oferty jest gwarancją aktualności oferty. Możliwość obejrzenia Twojej nieruchomości tylko za pośrednictwem jednego biura zwiększa wiarygodność oferty, rozwiewając występującą przy umowach zwykłych podejrzliwość Klienta o jej ukrytych wadach, skoro ta sama oferta jest dostępna w wielu agencjach nieruchomości i jeszcze nie została sprzedana lub wynajęta.
Ekskluzywność i unikalność oferty: Powierzenie oferty Twojej nieruchomości buduje zaufanie pomiędzy Tobą i pośrednikiem. Pośrednik mając świadomość, że jego praca nie zostanie wykorzystana przez innych pośredników, bardziej angażuje się w sprzedaż lub wynajem nieruchomości. Dba o szczegółowy opis nieruchomości oraz jak najlepszą jej prezentację zarówno w internecie, jak i podczas prezentowania nieruchomości potencjalnym Klientom, wszystko to nadaje ofercie charakteru ekskluzywności. Możliwość zamieszczenia przy opisie nieruchomości dokładnej lokalizacji, umiejscowienia jej na mapie, zaprezentowania zdjęć zewnątrz samej nieruchomości i jej atrakcyjnego otoczenia wpływa na unikalność Twojej nieruchomości.

Umowa systemowa

= większa skuteczność, wyższa cena nieruchomości i szybsza transakcja!

Podsumowanie

Umowa systemowa jest najlepszym rozwiązaniem zarówno dla samego Klienta, jak i dla pośrednika. Według badań własnych naszego biura skuteczność sprzedaży nieruchomości powierzonych na podstawie umów systemowych wynosi 80% (w porównaniu do 10% skuteczności umów zwykłych). Dodatkowo nasze doświadczenie w obrocie nieruchomościami wykazuje, że umowy systemowe umożliwiają uzyskanie wyższej ceny transakcyjnej nieruchomości, przy jednocześnie krótszym czasie ich ekspozycji na rynku w porównaniu z umowami zwykłymi, tym samym zwiększając satysfakcję naszych Klientów. Zawarcie umowy pośrednictwa systemowej leży więc przede wszystkim w interesie samych Klientów. Warunkiem sukcesu jest powierzenie czynności pośrednictwa doświadczonej agencji obrotu nieruchomościami. Mamy nadzieję, że obiektywizm i otwartość tego artykułu pomogły Tobie przybliżyć temat umów systemowych. Być może, kiedy Ty czytasz ten artykuł, ktoś szuka właśnie Twojej nieruchomości.